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限价地地价创新高 长沙楼市预期管理待考

来源:吉屋网   发布时间:2018-08-16 10:54:12


中房报记者 向军丨长沙报道


长沙对于楼市的预期管理还真是让人雾里看花。


一边是新盘频推、供应激增,引导楼市向房价稳定预期转变;一边却是新推的“限房价竞地价”地块价格创新高,导致市场对于长沙房价上涨的预期增强。


两种情况的交织出现使市场陷入一时的胶着状态。


来自国家统计局今日(15日)发布的2018年7月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,7月份长沙新建商品住宅、二手住宅销售价格指数环比涨幅分别为2.7%、2.2%,在全国70个大中城市中均位列第七。调控仍面临较大压力。


也就在今天,湖南省委常委、长沙市委书记胡衡华在率队赴市住建委调研促进房地产市场平稳健康发展工作时强调,要进一步加强领导、形成合力,把稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,“要加强督查,高度关注下阶段房地产市场调控的情况和效果,对责任不到位、工作不力的,坚决启动问责”。


在这种情况下,长沙房企似乎再次走到了十字路口:究竟是观望还是应该大举拿地?


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“开闸放地”的序幕


8月14日,长沙市梅溪湖、洋湖、滨江三大板块集中挂牌出让7宗土地,包含4宗“限房价、竞地价”土地,挂牌截止时间均为9月13日。其中,价格较高的一宗地位于 滨江新城,挂牌起始价达到38.8602亿元。


此次供地不仅集中,供应量大且密集,被当地视为是“开闸放地”“供地狂潮”开始的序幕。


长沙市国土资源网上交易系统信息显示,位于长沙梅溪湖板块,编号为B-51、B-36-1、J-16-1的三宗地,是限房价竞地价地块,住宅销售较高限价为11000元/平方米;起始楼面价均为6000元/平方米,土地交易均较高限价6500元/平方米。另一宗限房价竞地价地块位于长沙洋湖片区。而其他三宗地块,则限制了住宅销售较高价格,并未限制地块较高竞拍价格。



据介绍,梅溪湖片区B-51地块位于岳麓区雪松路以南、映日路以东,地块规划为商业、住宅用地,商 住比约2:8,容积率≤5.1,建筑密度≤30%,出让面积45274.24平方米;B-36-1地块位于岳麓区映日路以西、雪松路以北,地块规划为住宅用地,容积率≤3.6,建筑密度≤25%,出让面积31277.16平方米;J-16-1地块位于岳麓区东临C7路、南临三环线辅道,地块规划为住宅用地,容积率≤3.1,建筑密度≤22%,出让面积51269.5平方米。


而就在去年12月,位于B-51、B-36-1周边的B-50地块,规划用途为商业、住宅用地,商 住比≥2:8,出让面积为47545.48平方米,容积率≤5.1,建筑密度≤30%,住宅用地限定房屋销售价为9970元/平方米。



也就是说,才几个月时间,此地块周边的住宅销售限价调高了1030元/平方米,涨幅超过10%。


数据还显示,去年底成交的B-50地块,其挂牌起始价为99442万元,合楼面价约4101元/平方米。熔断成交时,该地块较高限价为149175万元,折合楼面地价6152元/平方米。


从数据上可以看出,约8个月时间,此地块周边项目挂牌楼面起始价上调了1899元/平方米,涨幅超过了46%;楼面地价限价上涨了348元/平方米,涨幅达5.6%。


“这是长沙房价继续看涨的信号吗?”长沙业内人士发出如此感慨。


由于近年来梅溪湖板块人居品质大大提升,房价涨幅较大,一直被业界视为长沙楼市的风向标。


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长沙房企再次走到了十字路口


一方面,限价地地价创新高,导致长沙房价预期看涨;另一方面,长沙市也在加快新房入市,频推新盘,供应激增,以缓解房价上涨预期。


仅8月13日,长沙就有中建梅溪嘉苑、振业城、中房瑞致小区、佳兆业云顶小区、旭辉时代花园、湘坤名列前茅城、观澜海赋家园、正荣悦玺苑等8个楼盘、近4000套房源取得预售证,户型从70平方米至300平方米不等,单价居于每平方米7000元至1.5万元之间,即将大举入市。


“7月31日召开的中央政治局会议,把‘解决好房地产市场问题’纳入六大要求之一,强调‘坚决遏制房价上涨’,这样的表述正在彻底打消部分人期待限价放松的念头。”上述长沙业内人士表示,随着中央政治局会议对楼市的再次喊话,长沙楼市预期正在发生显著变化,市场已经明显感觉到,长沙楼市已经从过去趋热的态势开始变冷。


在这一背景下,长沙部分开发商开始积极入市,主动推新。


但另一个问题也迎面而来,长沙限价地地价创新高,导致房价预期看涨,又让部分开发商举棋不定,是捂盘惜售还是大举拿地?以及地价大幅上涨后,如果未来没有精装修的额外利润支撑,这些项目的成本和质量又将如何控制?


楼市供应在激增,预期也开始在变化,长沙房企再次走到了十字路口。


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