厘清房地产纷乱背后真相这些地方房价将失控

来源：搜房网发布时间：2016-08-25 09:02:09

近期关于房地产行业消息突然爆棚，有关于地方重出限购政策的，有说房地产拐点已经到来的，那么房地产行业目前究竟处于什么态势？又会有何发展趋势呢？

房地产现状：

35城住宅库存规模连续3月下调加剧房价上涨压力

本月22日，房地产研究院发布的数据显示，截至7月底，包括北上广深在内的35个城市新建商品住宅库存总量为24478万平方米，环比减少1.0%，同比减少5.6%。综合近一年数据，2015年下半年开始，35城市库存总体呈现下滑态势。今年4月，随着房企推盘节奏加快，库存规模略有上升。5至7月，库存规模开始继续下调。

7月，35个城市商品住宅延续供小于求的态势。当月，35城市新建商品住宅月度新增供应量为2161万平方米，环比减少 11.6%，同比增长5.9%。7月推盘节奏相比6月有所放缓，体现出淡季效应。与此同时，35个城市月度新增供应量小于新增销售量，其中7月新增销售量为2414万平方米，环比减少6.9%，同比增长9.9%。新增供应小于新增销售，促使7月库存出现下降。

上半年环京楼市"量价齐升" 燕郊房价同比增近6成

随着京津冀一体化深入推进，环京区域成为置业、*的热点，房地产市场纷纷启动上涨模式。今年上半年，环京7区域整体销售“量价齐升”，市场规模较2013年几乎*。

受通州城市副核心的确立和北京限购政策影响，环京周边三四线城市成为*置业热土。廊坊“四小虎”（燕郊、香河、大厂、固安）更是其中*为活跃的四个区域，房价涨幅甚至跑赢去年全国房价涨幅首位的深圳。

此外，北京“大七环”贯通在望的消息，更加有力助推了楼市升温，河北燕郊、香河、固安等地的房地产商纷纷以“北京大七环”为噱头进行营销。今年上半年，河北燕郊楼市销售均价超15000元/平方米，同比增57.79%。

面对涨势如虹的房价，官方首先瞄准*贷出手。

住建部等七部门出台新规房地产中介不得提供*贷

针对部分中介机构及从业人员发布虚假房源、强制代办收费、吃差价、侵占或挪用交易资金、违规从事金融业务等问题，住房和城乡建设部等七部门提出一系列政策措施，规范房地产中介市场秩序。

媒体8月17日从住建部获悉，住房和城乡建设部、国家发展改革委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发的《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，在现有法律法规和政策框架内，从规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管等方面，提出了一系列政策措施，力求充分发挥各部门优势，充分履行监管职责，形成监管合力，不断规范房地产中介市场秩序，切实维护群众合法权益。

机构则认为：房地产市场拐点已经到来 *增速或负增长

中国金融四十人论坛分析认为，2009年后我国房地产周期与经济周期基本同步。简单的数据分析显示，金融危机之后我国房地产*和GDP增长的周期重合度显著提高，2009年以后房地产*占GDP的比重也从以往的5%以下快速上升到6%以上。2008年以前房地产*增速和GDP增速并无明显的同步关系，而2008年至今两者的相关系数高达到0.76。2016年一季度房地产*回升更是成为GDP增长的主要动力。

从中期来看，对经济下行和未来收入增长放缓的预期也不支持居民部门继续大幅加杠杆，这意味着购房贷款增长的需求很可能已经见顶。

无论从政策层面还是需求层面来看，房地产市场的拐点已经到来，促进近两个季度经济稳定的因素即将消失。房地产*增速放缓甚至负增长将对四季度和明年的经济带来下行压力。

凤凰博报博主刘晓博分析认为，种种迹象显示，北上深等一线城市，房价在未来几年存在失控的风险。

他做出这种判断的基本逻辑是这样的：

对于核心城市，尤其是北京和上海，国家提出了控制人口规模、疏解非核心功能的要求。为了配合这个目标，核心政府收紧了核心城市建设用地的规模。受此影响，*近几年北上深商品住宅的供应量不断降低，其中深圳下降*为明显。

另一方面，政府对人口流动的影响力将不断下降，所以未来北上深人口只能出现统计报表上的下降（实际上的增长）。*终，北上深的房价在“供应短缺”和“金融资产化”的诸多压力之下，将再度飙升。

一、北上深住宅供应量不断减少

*近我梳理了北上深商品住宅的供应情况，发现了一个耐人寻味的现象：三大城市供应量的高峰期均出现在2003年到2005年之间，随后不断走低。

下面表格是北上深2003年以来商品住宅的数据（单位为万平米），其中北京和深圳为“商品住宅竣工面积”，上海为“商品住宅销售面积”。

可以看出，深圳商品住宅供应的高峰期在2003年，2015年的供应量已经萎缩到了2003年的四分之一。而且深圳商品住宅供应量之小令人震惊，只有北京的大约七分之一，上海的十分之一！三大城市目前实际生活的人口，都在2000万人以上。

上海供应量的高峰期在2004年到2005年，目前已经萎缩到高峰期的三分之二。北京的高峰期在2005年，另有数据显示在2000年到2005年之间，北京平均每年的商品住宅供应量为2400万平米。2015年的供应量不到高峰期的一半。

进入2016年，北上深的土地供应更加紧张。今年上半年，北京住宅用地的供应量、销售量均降至2010年以来较低。上半年，北京的住宅用地共销售7宗，同比 2015年上半年下降53.3%，环比2015年下半年下降80%；销售住宅用地建设用地面积为44.62万平米，同比下降68.4%，环比下降 84.6%。

2016上半年，上海共计出让30幅经营性地块，销售面积同比2015上半年下跌61.75%，降幅超6成。

至于深圳，2016年上半年竟然没有一块纯住宅用地出让，只有两块包含住宅的综合用地出让。

二、控制人口难度极大

北上深商品住宅供应量不断减少的背后，是这些核心城市都背负着一个重要任务：控制人口增长。

所以，官方的逻辑非常简单：既然北上深要控制人口规模，那么就应该控制建设用地规模，这样新增住宅将肯定会逐年下降。

比如上海就提出到2020年把常住人口控制在2500万以内（到2015年底是2415万人），到2040年仍然是不超过2500万人。也就是说，从2020年开始，上海人口将年年零增长！

*近公布的《上海市城市总体规划（2016-2040）》甚至提出了建设用地总规模“负增长”的要求：到2040年，上海市规划建设用地总规模，从原土地利用总体规划确定的“天花板”3226平方公里，削减到3200平方公里以内，其中还包括200平方公里的“留白”。

但问题是：北上深这类城市，真的能在统计报表之外，控制住常住人口吗？我觉得这基本上是不可能的。以日本为例，虽然日本很早就基本上完成了城镇化，人口也开始出现负增长（过去5年全国减少了94.7万人），但统计显示东京地区的人口仍然不断上升（过去5年增长了51万人）。

中国的城镇化只进行了一半，再加上公共资源分配不均衡，在这种时候就希望控制住核心城市的人口，显然难度极大。虽然通过设置行政门槛，可以控制住外来人口入学、入户，但青壮年劳动力的流入是很难控制的。

目前北上深实际生活的城市人口均已突破2000万人，正向3000万的规模迈进（澳大利亚总人口是2400多万，新西兰总人口是450万），这在全球都是*。在这样的超级城市里会发生什么情况，恐怕很难预料。

三、结论

北上深的不动产正在金融资产化，并成为全国高净值人群资产配置的重要组成部分。如果再同时出现人口不断上升，住宅供应不断下滑的夹击，那么未来北上深房价可能失控。

近期上海土地拍卖中，已经出现了可售面积楼板价高达14.3万元的住宅项目，如果这个价格常态化，上海内环以里住宅均价将向每平米20万元迈进。

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